نکات حقوقی اجاره آپارتمان

از جمله نکات حقوقی اجاره آپارتمان قبل از انعقاد معامله، حین تنظیم قرارداد و بعد از آن و زمان تحویل ملک آن است که مدت اجاره به طور دقیق، مشخص شده و برای آن، قرارداد کتبی تنظیم شود. رعایت مواد ۴۶۶ تا ۵۱۷ قانون مدنی و همچنین، قانون روابط موجر و مستاجر مصوب سال ۱۳۷۶، شرایط و قوانینی است که در هنگام اجاره آپارتمان می بایست مد نظر قرار گیرد

از جمله اقسام عقود، در قانون مدنی، عقد اجاره می باشد که یکی از انواع آن، اجاره آپارتمان است. آپارتمان به واحدهای مستقل چند طبقه گفته می شود که کارکرد تجاری یا مسکونی دارند. کلیه افراد، لازم است که در مراحل مختلف انعقاد عقد اجاره آپارتمان، نکات حقوقی را مد نظر قرار دهند.

عقد اجاره، از جمله اجاره آپارتمان، از جمله عقودی است که قانون گذار در موارد مختلف قانونی مدنی، به آن اشاره نموده است. از این رو، برای این که عقد اجاره آپارتمان به طور صحیح واقع شود، لازم است که متقاضیان، شرایط، قوانین و نکات حقوقی مرتبط را، در این زمینه مورد رعایت قرار داده که این موضوع، اهمیت اطلاع از جزئیات قرارداد اجاره آپارتمان را چند برابر می نماید.

از این رو، در ادامه مقاله حاضر، قصد داریم، پس از پرداختن به این موضوع که نکات حقوقی اجاره آپارتمان قبل از معامله و هنگام آن چه می باشد؛ به نکات حقوقی این عقد در زمان تنظیم قرارداد بپردازیم. سپس در خصوص نکات حقوقی اجاره آپارتمان بعد از قرارداد و تحویل آپارتمان صحبت خواهیم کرد و شرایط و قوانین مرتبط با آن بیان خواهد شد. جهت کسب اطلاعات بیشتر در این خصوص، با ما همراه باشید.

نکات حقوقی اجاره آپارتمان قبل از معامله

قرارداد اجاره آپارتمان، یکی از مهم ترین و رایج ترین عقود معین پیش بینی شده در قانون مدنی می باشد که مواد ۴۶۶ تا ۵۱۷ قانون مدنی، را به خود اختصاص داده است. مطابق ماده ۴۶۶ قانون مدنی، ” قرارداد اجاره، عقدی است که به موجب آن، مستاجر، مالک منافع عین مستاجره می شود. اجاره دهنده را موجر و اجاره کننده را مستاجر و مورد ‌اجاره را عین مستاجره گویند.”

بنابراین، عقد اجاره آپارتمان، از سه رکن موجر، مستاجر و عین مستاجره (آپارتمان) تشکیل شده است که قبل از معامله، در هنگام تنظیم قرارداد، بعد از قرارداد و تحویل ملک، باید نکات حقوقی را در خصوص آن ها، مد نظر داشت. به همین دلیل، در این بخش از مقاله، نکات حقوقی اجاره آپارتمان قبل از معامله، ارائه شده است.

یکی از نکات حقوقی مرتبط با این زمینه آن است که برای انعقاد ، قرارداد تنظیم شود. بسیار پیش می آید که افراد، معامله اجاره آپارتمان را به صورت شفاهی انجام داده و برای آن سندی تنظیم نمی کنند. همین امر سبب می شود که در صورت بروز مشکل، نتوان متنی را مورد استناد قرار داد و این امر به نوبه خود، اثبات حق یا ادعا را با مشکل مواجه می سازد.

همچنین لازم است که آپارتمان به صورت کامل مورد بررسی و مشاهده قرار گیرد. بسیار پیش می آید که افراد، آپارتمانی را تنها به صرف شنیدن وصف آن معامله کرده و بعد از مشاهده آپارتمان، متوجه می شوند که آپارتمان فاقد اوصاف قیده شده بوده یا این که عیبی در آن وجود دارد. هر چند که در چنین مواردی مستاجر حق فسخ قرارداد را به موجب خیار عیب خواهد داشت، اما با این حال، فسخ معامله نیز نیازمند طی نمودن روندی جداگانه است و می تواند وقت زیادی را از طرفین اخذ نماید.

علاوه بر نکات فوق، لازم است به این امر نیز، توجه شود که سند آپارتمان اجاره داده شده، به نام خود صاحب آپارتمان یا همان موجر باشد و یا این که منفعت ملک به طریقی از قبیل ارث، به او منتقل شده باشد. در صورتی که معامله با مال غیر صورت گیرد، معامله فضولی محسوب می گردد که بنابر ماده ۲۴۷ قانون مدنی، صحت معامله فضولی، از جمله معامله فضولی اجاره آپارتمان، منوط به اجازه صاحب آن می باشد.

همچنین، مستاجر لازم است که وضعیت پرداخت قبوض آب و برق و گاز، توسط ساکن قبلی را بررسی نموده و در صورت داشتن بدهی، ساکن قبلی را از این موضوع مطلع نماید. همچنین، در صورتی که دو یا چند نفر مشاعا، صاحب آپارتمانی باشند، مطابق ماده ۴۷۵، اجاره این آپارتمان، جائز است؛ اما تسلیم عین آپارتمان، موقوف به اذن شریک یا شرکا می باشد

نکات حقوقی اجاره آپارتمان در هنگام تنظیم قرارداد

انعقاد قرارداد اجاره آپارتمان، می تواند، قانونا، به صورت شفاهی یا کتبی، صورت گیرد، اما همانطور که پیش تر بیان شد، بهتر است برای اجاره آپارتمان قرارداد تنظیم شده و به قرارداد شفاهی بسنده نشود. در این میان ممکن است، عده ای از افراد از خود سوال نمایند که قرارداد اجاره آپارتمان چگونه تنظیم می گردد و چه نکات حقوقی می بایست در آن مورد رعایت قرار گیرد. به همین دلیل، در این قسمت به نکات حقوقی اجاره آپارتمان در هنگام تنظیم قرارداد پرداخته شده است.

در عقد اجاره آپارتمان، باید مشخص شود که مستاجر قصد اجاره کدام آپارتمان را دارد. ماده ۴۷۲ قانون مدنی به این موضوع اشاره نموده و بیان می دارد: «عین مستاجره باید معین باشد و اجاره عین مجهول یا مردد باطل است.» بنابراین در صورتی که آپارتمان مورد نظر، به طور دقیق مشخص نباشد و یا بین چند ملک مردد باشد، قرارداد اجاره باطل تلقی می گردد. همچنین، مبلغ اجاره بها لازم است که در متن قرارداد تعیین شده و از جمله موارد مذکور در اجاره نامه، می باشد.

یکی دیگر از نکات حقوقی مهم در هنگام تنظیم قرارداد اجاره آپارتمان آن است که مدت اجاره حتما در قرارداد و عقد ذکر شود. ماده ۴۶۸ قانون مدنی در این خصوص بیان می دارد: «در اجاره اشیاء مدت اجاره باید معین شود و الا اجاره باطل است.» همچنین بر اساس ماده ۴۶۹ همین قانون، در صورتی که در عقد اجاره ابتدای مدت ذکر نشده باشد، ابتدای زمان از وقت عقد محسوب می گردد.

همچنین بهتر است در قرارداد اجاره آپارتمان، زمان پرداخت اجاره بها نیز بیان شده و نحوه پرداخت و همچنین مهلت آن نیز معین گردد. در صورتی که مالک بیم آن را داشته که مستاجر، اجاره را در مدت مقرر پرداخت ننماید، می تواند مبلغی را تحت عنوان جریمه دیرکرد در قرارداد معین نموده تا بتوان از این طریق خسارات وارده را جبران نمود.

علاوه بر نکات فوق، برای انعقاد قرارداد اجاره آپارتمان، طرفین قرارداد می بایست اهلیت داشته باشند. منظور از اهلیت داشتن این است که طرفین، بالغ، عاقل و رشید باشند. عدم وجود هر کدام از این شرایط و قوانین، می تواند سبب بطلان و در پاره ای موارد، سبب عدم نفوذ قرارداد اجاره آپارتمان گردد.

به موجب ماده ۲ قانون روابط موجر و مستاجر، قراردادهای اجاره آپارتمان باید با قید مدت اجاره در دو نسخه تنظیم شده و به‌ امضای موجر و مستاجر برسد و به وسیله دو نفر افراد مورد‌ اعتماد طرفین به‌عنوان شهود گواهی گردد. بنابراین، حضور در شاهد و تنطیم قرارداد در دو نسخه و امضای آن ها، از جمله نکات حقوقی اجاره آپارتمان در هنگام تنظیم قرارداد می باشد.

نکات حقوقی اجاره آپارتمان بعد از قرارداد و تحویل آن

بعد از قرارداد اجاره آپارتمان نیز باید نکاتی را مد نظر قرار داد تا موجر و مستاجر، کمترین ضرر را متحمل شوند. برخلاف تصور عموم، مسائل و نکات حقوقی اجاره آپارتمان با انعقاد قرارداد خاتمه نیافته و ممکن است که موضوعاتی پس از انعقاد عقد اجاره و تحویل آن ها اتفاق افتد. لذا در این بخش، نکات حقوقی اجاره آپارتمان بعد از قرارداد و تحویل آن توضیح داده خواهد شد.

ماده ۴۷۷ قانون مدنی در رابطه با نکات حقوقی اجاره آپارتمان بعد از قرارداد و تحویل آن، مقرر می دارد: “موجر باید، عین مستاجره را در حالتی تسلیم نماید که مستاجر بتواند، استفاده مطلوبه از آن را بکند.” بنابراین، ملک باید، در وضعیتی تحویل مستاجر شود که وی بتواند، در آن، سکونت کرده و بهره عرفی را از آن داشته باشد.

بر طبق ماده ۴۷۸ همین قانون، هر گاه معلوم شود عین مستاجره (آپارتمان) در حال اجاره معیوب بوده، مستاجر می تواند اجاره را فسخ کند یا این که آپارتمان را به همان نحوی که بوده است، با تمام اجرت قبول کند. با این حال، اگر موجر رفع عیب کند، به نحوی که به مستاجر ضرری نرسد، مستاجر حق استفاده از خیار عیب خود را ندارد.

ید مستاجر درهنگام اجاره آپارتمان، ید امانی است. بنابراین، تا زمانی که مستاجر در نگه داری از آپارتمان، تعدی و تفریط ننموده باشد، مسئول نمی باشد. با این حال، ماده ۴۷۶ قانون مدنی در این خصوص بیان داشته است: «هرگاه مستاجر نسبت به عین مستاجره تعدی یا تفریط نماید و موجر قادر بر منع آن نباشد، موجر حق فسخ دارد.» 

بر اساس ماده ۴۸۶ قانون مدنی، تمامی هزینه هایی که برای انتفاع و بهره بردن از آپارتمان لازم می باشد، بر عهده مالک است نه مستاجر، مگر اینکه مستاجر در قرارداد، خلاف این امر را قبول کند یا عرف، حکم دیگری دهد. متن ماده ۴۸۶ در این خصوص مقرر می دارد: «تعمیرات و کلیه مخارجی که در عین مستاجره برای امکان انتفاع از آن لازم است بر عهده مالک است؛ مگر آن که شرط خلاف شده یا‌عرف بلد بر خلاف آن جاری باشد و همچنین است آلات و ادواتی که برای امکان انتفاع از عین مستاجره لازم است.»

شرایط و قوانین اجاره آپارتمان

پس از توضیح نکات حقوقی اجاره آپارتمان قبل از انعقاد معامله، هنگام تنظیم قرارداد و همچنین، پس از توضیح نکات حقوقی اجاره آپارتمان بعد از تحویل آن، در این بخش از مقاله، قصد داریم تا پیرامون شرایط و قوانین اجاره آپارتمان، توضیحاتی را ارائه دهیم.

از جمله شرایط و قوانین اجاره آپارتمان که می بایست در عقد اجاره مورد رعایت واقع شود، مواد ۴۶۶ تا ۵۱۷ قانون مدنی می باشد. در این مواد، قانون گذار احکام کلی عقد اجاره را شرح داده است. همچنین در این زمینه، قانونی تحت عنوان “قانون روابط موجر و مستاجر” مصوب سال ۱۳۷۶ نیز وجود دارد که لازم است مفاد آن، در قرارداد اجاره آپارتمان نیز مورد تبعیت قرار گیرد.

همچنین، شرایط و قوانین کلی صحت معاملات، نیز می بایست در قرارداد اجاره رعایت گردد. بر طبق ماده ۱۹۰ قانون مدنی، برای صحت هر معامله دارا بودن چهار شرط الزامی است که شامل قصد و رضای طرفین، اهلیت آن ها، معین بودن موضوع مورد معامله و مشروعیت جهت معامله می شود.