از جمله نکات حقوقی اجاره مغازه، قبل، حین و بعد از تنظیم قرارداد، می توان به بازدید از مغازه؛ امضا نمودن قرارداد، توسط طرفین و مسئولیت مالک بر پرداخت هزینه هایی که مربوط به انتفاع از مغازه بوده، اشاره نمود. مهم ترین شرایط و قوانین اجاره و رهن فروشگاه و مغازه این است که حین تنظیم، طرفین، از اهلیت قانونی، برخوردار باشند.
قرارداد اجاره، که در خصوص اموال منقول یا غیر منقول، قابل انعقاد است، از جمله قراردادها و عقود معیین در قانون مدنی بوده که میان افراد جامعه، به ویژه کسانی که طالب سکونت در یک ملک مسکونی یا تجاری برای کسب و کار خود هستند، اما توان خرید ملک مسکونی یا تجاری و اداری را ندارند، بسیار رایج است.
از جمله رایج ترین اموالی که انعقاد قرارداد اجاره، در خصوص آن، کثرت دارد، مغازه که یکی از انواع اموال غیر منقول بوده می باشد که انعقاد قرارداد اجاره مغازه، تنها در صورتی ایجاد کننده اثر حقوقی خواهد بود که شرایط و قوانین آن، قبل از معامله، در هنگام تنظیم قرارداد و بعد از قرارداد، رعایت گردند.
لذا در مقاله حاضر، نکات حقوقی اجاره مغازه،قبل از معامله، در هنگام تنظیم قرارداد و بعد از قرارداد، ذکر و شرایط و قوانین اجاره فروشگاه و مغازه، بررسی شده است. علاقمندان به کسب اطلاعات بیشتر پیرامون این امر می توانند، ادامه مقاله را دنبال نمایند.
نکات حقوقی اجاره مغازه قبل از معامله
با توجه به اینکه مغازه و فروشگاه، از جمله مهم ترین مصادیق اموال غیر منقول بوده که در خصوص آن ها، اقدام به انعقاد عقد اجاره می شود و بدین ترتیب، مستاجر، برای مدت ذکر شده در قرارداد، مالک منافع ملک و مغازه مورد اجاره می گردد، ضروری است از نکات حقوقی اجاره مغازه و فروشگاه، مطلع بود.
لذا، در این تیتر از مقاله، نکات حقوقی اجاره مغازه قبل از معامله و در تیترهای بعدی، این نکات، در خصوص حین تنظیم قرارداد اجاره مغازه و بعد از آن، توضیح داده خواهند شد. نکات حقوقی اجاره مغازه و فروشگاه، قبل از معامله عبارتند از:
بازدید از مغازه و فروشگاه، توسط شخصی که قصد اجاره آن را دارد، برای اطلاع از موقعیت مکانی و وضعیت ظاهری ملک؛ چرا که مشخصات مورد اجاره، در قرارداد کتبی آن، درج می گردند و در صورتی که مستاجر، از ملک، بازدید نکرده باشد، ممکن است وجود اموال یا ویژگی ای را در مغازه و فروشگاه، بپذیرد که در واقع، وجود ندارند یا ملک،دارای عیبی باشد که انتفاع از آن را غیر ممکن سازد.
شخصی که قصد اجاره کردن مغازه یا فروشگاه را دارد، از مالکیت موجر یا اذن قانونی او برای تصرف و اجاره دادن مغازه و فروشگاه، اطمینان حاصل نماید و در صورتی که موجر (اجاره دهنده)، خودش، مستاجر مغازه و فروشگاه بوده و در حال اجاره دادن مال اجاره ای است،از اذن قانونی او بر این کار از جانب موجر اولیه، اطمینان حاصل گردد؛ که این امر، با مشاهده قرارداد فی مابین آن ها، میسر می باشد.
شخصی که قصد اجاره مغازه و فروشگاه را دارد، اقدام به بررسی وضعیت پرداخت قبوض مغازه و فروشگاه، اعم از قبوض آب و برق و گاز نموده تا از بدهی یا عدم بدهی در خصوص این موارد، مطلع شده و در صورت نیاز، در خصوص مسئول پرداخت و وضعیت پرداخت آن ها، در حین تنظیم قرارداد با موجر، تعیین تکلیف نماید.
نکات حقوقی اجاره مغازه در هنگام تنظیم قرارداد
علی رغم صحیح بودن قرارداد اجاره مغازه، به صورت شفاهی، تا حد امکان، سعی شود که قرارداد، به صورت کتبی، در دو نسخه و در حضور دو شاهد که ذیل قرارداد را نیز، امضا می نمایند، منعقد و تنظیم گردد و در حین تنظیم، طرفین، از رشد، عقل و بلوغ یا همان اهلیت قانونی، برخوردار باشند.
در صورت کتبی بودن قرارداد اجاره مغازه یا فروشگاه، ذکر مشخصات دقیق طرفین عقد؛ همچنین موضوع آن، ضروری است و در صورت ذکر جهت، جهت باید، مشروع و قانونی باشد؛ چرا که در غیر این صورت، یعنی در صورت نامشروع و غیر قانونی بودن جهت و هدف عقد، عقد اجاره مغازه یا فروشگاه، باطل خواهد بود.
در صورت کتبی بودن و حتی شفاهی بودن قرارداد اجاره مغازه یا فروشگاه، تاریخ انعقاد عقد و مدت قرارداد اجاره، به طور صریح و دقیق، مشخص گردد چرا که انعقاد قرارداد اجاره بدون مدت، باطل است و در واقع، تعیین مدت، از شروط صحت عقد اجاره شفاهی و یا کتبی می باشد.
طرفین، حتما، میزان اجاره بها، میزان ودیعه قرض الحسنه و تاریخ و نوع پرداخت آن را مشخص نمایند و در صورت امکان، شماره حسابی که قرار است، مبلغ اجاره به آن واریز شود را در قرارداد، درج کرده یا در صورتی که مستاجر، طی چند فقره چک یا سفته، اجاره را خواهد پرداخت، شماره سفته یا چک را در قرارداد، بنویسند.
شروط مد نظر طرفین عقد اجاره مغازه، در قرارداد، درج شده و در صورت شفاهی بودن، تصریح شوند و حتی الامکان از ساقط کردن خیارات قانونی برای فسخ قرارداد اجاره مغازه یا فروشگاه، پرهیز شود.
در نهایت، در صورت کتبی بودن، طرفین و شهود، ذیل قرارداد اجاره مغازه یا فروشگاه را امضا نمایند؛ چرا که بدون امضای موجر و مستاجر، قرداد کتبی تنظیم شده، از اعتبار اسناد عادی، برخوردار نخواهد بود و در محکمه، نمی توان به عنوان دلیل و سند، به آن، استناد کرد.
نکات حقوقی اجاره مغازه بعد از قرارداد
موجر، باید در موعد مقرر در قرارداد شفاهی یا کتبی اجاره مغازه یا فروشگاه، مورد اجاره را تسلیم مستاجر نماید؛
موجر، مغازه یا فروشگاه را در حالتی که امکان انتفاع کامل از آن، وجود دارد، به مستاجر، تسلیم کند؛ چرا که در غیر این صورت، مستاجر از حق فسخ، برخوردار خواهد بود. حتی، در مواردی که بعد از تسلیم، ملک از قابلیت انتفاع، خارج گردد یا عیبی پیدا کند که نتوان از آن منتفع شد یا انتفاع را با سختی روبرو سازد و مالک، عیب را برطرف نکرده یا توان بر طرف کردن آن را نداشته باشد، مستاجر می تواند، قرارداد را نسبت به باقی مدت اجاره، فسخ کند؛
در شرایطی که عرف محل چیز دیگری نمی گوید یا مستاجر، شرط خلاف را نپذیرفته، مالک (موجر)، موظف به پرداخت تمامی مخارج و هزینه هایی است که سبب انتفاع از ملک می گردد؛
ید مستاجر، نسبت به مورد اجاره، یدی امانی است و تا مادامی که مستاجر در نگهداری مغازه، تعدی و تفریط نکرده، مسئول و ضامن جبران خسارت، نخواهد بود. اما، در صورتی که در نگهداری از مغازه، تعدی و تفریط کرده و بدین ترتیب، موجب ایجاد خسارت گردد و به تذکرات مالک (موجر) در این خصوص بی توجه باشد، ملزم به جبران خسارت بوده و موجر نیز می تواند، با مراجعه به محکمه و دریافت رای، قرارداد اجاره را فسخ کند.
شرایط و قوانین اجاره مغازه و فروشگاه
قبل، حین و بعد از تنظیم قرارداد اجاره مغازه یا فروشگاه، شرایط و قوانینی هستند که حتما، باید مورد توجه موجر و مستاجر، باشند؛ در غیر این صورت، ممکن است طرفین، با آثاری چون، ابطال یا غیر نافذ بودن عقد اجاره، روبرو گردند. لذا، در این تیتر از مقاله حقوقی دینا، شرایط و قوانین اجاره مغازه و فروشگاه، بررسی می گردند که عبارتند از:
رعایت شرایط صحت معاملات که شامل وجود اهلیت (عقل، بلوغ، رشد) در طرفین عقد، حین انعقاد؛ اعلام ایجاب و قبول در هنگام توافق بر وقوع عقد؛ وجود قصد و اراده ایجاد عقد اجاره مغازه یا فروشگاه هنگام تنظیم قرارداد؛ مشخص کردن موضوع عقد به طور دقیق و انعقاد قرارداد، با هدف و جهت مشروع می باشد
منعقد کننده قرارداد اجاره مغازه یا فروشگاه به عنوان موجر، یا باید مالک قانونی مغازه مورد اجاره باشد یا از جانب مالک، اذن و اجازه قانونی در تصرف داشته و در صورت داشتن وکالت نامه، وکالت وی، محضری، یعنی تنظیم شده در دفاتر اسناد رسمی بوده و دارای تاریخ باشد.
در صورتی که طرفین، قصد دارند، قرارداد اجاره مغازه یا فروشگاه آن ها، تابع قانون روابط موجر و مستاجر سال های ۵۶ باشد، باید این امر را در متن قرارداد خود، تصریح نمایند.
در صورتی که موجر می خواهد، حق اجاره دادن مغازه یا فروشگاه اجاره ای را از مستاجر خود، سلب کند، باید به صراحت، این بند را در مفاد قرارداد،، ذکر نموده یا در صورت استفاده از قراردادهای از پیش آماده بنگاه، گزینه این امر را بسته به مفاد آن که مخالفت با این امر یا موافقت با آن است، تیک و یا خط بزند.
